En Colombia, los contratos de arrendamiento no son indefinidos. Sin embargo, en muchos casos, las partes solo podrán dar por terminado el contrato mediante una figura conocida como desahucio.
Este proceso no puede hacerse de cualquier manera. La ley establece condiciones, plazos y formalidades que deben cumplirse tanto por arrendadores como por arrendatarios.
En este artículo te explicamos qué es el desahucio, cuándo procede y cómo debe realizarse legalmente en Colombia.
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¿Qué es el desahucio?
El desahucio es el aviso que una de las partes de un contrato de arrendamiento da a la otra para manifestar su intención de dar por terminado el contrato.
En términos sencillos, es una notificación previa que informa que el contrato no continuará antes o a partir del momento en que finalice el periodo acordado.
Esta figura se encuentra regulada principalmente en la Ley 820 de 2003, en el caso de arrendamientos de vivienda urbana, y en el Código Civil y Código de Comercio para otros tipos de contratos.
¿Cuándo debe darse el desahucio?
Por regla general, cuando la terminación del contrato esté pactada para un plazo específico, sin que haya lugar a renovaciones automáticas, no será necesario el desahucio. En todos los demás casos, deberá darse el desahucio y los requisitos de tiempo y forma dependerán del tipo de contrato y de la parte que lo solicite:
Por parte del arrendador:
Siempre que su intención sea terminar el contrato de arrendamiento antes o a partir de la fecha en que estaba prevista su renovación, cumpliendo en todo caso, condiciones específicas, como:
- El aviso debe ser anticipado: 3 meses en contratos de arrendamiento de vivienda y 6 meses en inmuebles comerciales.
- Invocar una causa legal cuando sea necesario, de las que se encuentran expresamente señaladas en la ley.
- En algunos casos, pagar indemnización o constituir una caución o garantía en favor del arrendatario.
Por parte del arrendatario:
El arrendatario también puede hacer uso del desahucio para terminar el contrato de arrendamiento antes o a partir de la fecha en que estaba prevista su renovación, generalmente con:
- Un aviso previo (3 meses)
- Si no se cumple el término contractual, pagando una indemnización a favor del arrendador.
¿Cuál es el plazo para dar el desahucio?
En los contratos de arrendamiento de vivienda urbana regulados por la Ley 820 de 2003, el desahucio debe darse con una anticipación mínima de tres (3) meses antes de la fecha en que se desea terminar el contrato.
Por su parte, en los contratos de locales comerciales, regulados por el Código de Comercio, el desahucio debe darse con seis (6) meses de antelación, siempre que el arrendamiento haya durado como mínimo dos años continuos.
Este plazo es fundamental. Si no se cumple, el contrato puede prorrogarse automáticamente por otro término igual al inicialmente acordado.
¿Cómo debe hacerse el desahucio?
Para que el desahucio sea válido, debe cumplir ciertos requisitos:
-
Realizarse por escrito.
-
Indicar la intención de terminar el contrato y la fecha para la cual se encuentra prevista dicha terminación.
- Para el caso de los arrendadores: invocar la causal de las que se encuentran señaladas en la ley, junto con la prueba de la constitución de la caución o garantía respectiva.
-
Respetar el plazo legal de preaviso.
Es recomendable que la notificación a la otra parte quede debidamente soportada (por ejemplo, mediante correo certificado o medio verificable).
¿El desahucio implica desalojo inmediato?
El desahucio no implica el desalojo ni la restitución inmediata del inmueble, ya que son figuras diferentes:
- El desahucio es un aviso previo de terminación del contrato. Al ser "previo" permite que las partes puedan fijar con antelación la fecha para la restitución del inmueble.
- El desalojo implica la recuperación del inmueble, generalmente mediante proceso judicial si el arrendatario no entrega el bien en la fecha fijada.
Por lo tanto, el desahucio es un paso previo al desalojo que busca evitar conflictos.
¿Qué pasa si no se cumple el desahucio correctamente?
Si no se cumplen los requisitos legales del desahucio:
- El contrato puede renovarse automáticamente.
- La terminación puede ser ineficaz.
- Puede generarse la obligación de pagar indemnizaciones.
Por ello, es fundamental respetar los términos y condiciones establecidos en la ley.
Diferencia entre desahucio, terminación unilateral con justa causa y terminación por mutuo acuerdo
Aunque están relacionados, no son lo mismo:
- Desahucio: aviso previo de no renovación del contrato o de terminación anticipada sin una justa causa, lo que implica el pago de una indemnización.
- Terminación unilateral con una justa causa: finalización anticipada del contrato con una justa causa de las señaladas en la ley que implica la terminación y restitución inmediata del inmueble. Por lo general, sucede cuando alguna de las partes incumple alguna de las obligaciones esenciales del contrato de arrendamiento, como por ejemplo: no pagar el canon de arrendamiento o subarrendar el inmueble.
- Terminación anticipada por mutuo acuerdo: Las partes de manera conjunta pueden acordar terminar el contrato de arrendamiento en cualquier momento y sin necesidad de pagar indemnización alguna.
Esta diferencia es clave para evitar errores en la aplicación de la norma.
Conclusión
El desahucio es una herramienta legal que permite dar por terminado un contrato de arrendamiento de manera ordenada y conforme a la ley.
Sin embargo, su validez depende del cumplimiento de requisitos específicos, especialmente en materia de plazos y forma.
Por ello, antes de dar por terminado un contrato, es recomendable analizar cada caso y asegurarse de cumplir con la normativa aplicable.
Recuerda que el presente artículo contiene temas de carácter general y no constituye asesoría legal. Si requieres mayor orientación para resolver una situación jurídica en materia de derecho inmobiliario, civil o comercial y necesitas un abogado experto en el asunto, aquí podemos conectarte con profesionales del derecho confiables, con gran experiencia y bajo tarifas justas. Contáctanos a través de nuestro formulario virtual.
