Pese a que en Colombia el arrendamiento de locales comerciales comparte ciertas similitudes con el arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, existen diferencias importantes y normas especiales que rigen cada caso. Por esta razón, en este artículo de MisAbogados.com te explicaremos los puntos más relevantes a la hora de arrendar un local comercial para que identifiques tus derechos y obligaciones, ya sea que actúes como arrendador o como arrendatario.
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¿Qué se entiende por local comercial?
Lo primero que debes tener en cuenta es que un local comercial es todo inmueble destinado al desarrollo de actividades comerciales, independientemente de que este se encuentre abierto al público o no. Un ejemplo de lo anterior son las tiendas, los restaurantes, las oficinas, los talleres, las bodegas, entre otros.
Esta diferencia es importante para saber qué tipo de normatividad aplicar durante el arrendamiento, pues como ya se mencionó, los inmuebles destinados a vivienda se rigen por leyes distintas a las de los locales comerciales.
¿Qué ocurre con la renovación del contrato de arrendamiento de local comercial?
Una de las principales diferencias en el arriendo de un inmueble destinado a vivienda y un local comercial es la renovación del contrato de arrendamiento. Para el caso de los locales, la legislación colombiana busca proteger la continuidad de la actividad comercial y las inversiones que realizan los empresarios en el acondicionamiento de los inmuebles, lo cual les permite desarrollar su negocio, tener estabilidad y fidelizar una clientela, dinamizando así la economía general.
Por estas razones, en lo referente a la renovación del contrato de arrendamiento, la ley favorece al empresario cuando a título de arrendamiento, ha ocupado por dos años consecutivos o más un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, otorgándole el derecho a la renovación automática del contrato una vez se cumpla la fecha para el vencimiento del mismo. Sin embargo, este derecho no es absoluto y por lo tanto, podrá exceptuarse cuando se presente cualquiera de los siguientes casos:
1. Cuando exista un incumplimiento del contrato por parte del arrendatario.
2. Cuando el propietario y solo este, necesite el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento de comercio suyo destinado a una actividad sustancialmente distinta a la que desarrolla el arrendatario. (Esta facultad se encuentra reservada únicamente para el propietario, por tanto se encuentran impedidas de acudir a esta causal las inmobiliarias que en ejercicio de la administración de los inmuebles, celebren contratos de arrendamiento en calidad de arrendadoras)
3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.También es importante que tengas en cuenta que para aplicar las excepciones de los numerales 2) y 3), el arrendador deberá dar un aviso al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, pues excedido este plazo el contrato de arrendamiento se entenderá renovado de manera automática por el mismo término inicial.
Por otro lado, se debe tener presente que la ley solo contempla las causales antes señaladas para la no renovación del contrato de arrendamiento de local comercial. Por esto, el arrendador no podrá exigir la restitución del inmueble por causas diferentes a las anteriores y el arrendatario no estará en la obligación de entregarlo, siempre que haya ocupado el inmueble por más de dos años consecutivos y haya cumplido con todas sus obligaciones.
¿Cómo se fija el canon de arrendamiento en un contrato de arriendo de local comercial?
Dado que la legislación colombiana no contempla ninguna fórmula para fijar el valor del arrendamiento de los locales comerciales, el arrendador y el arrendatario tienen absoluta libertad para fijar el canon de arrendamiento de manera conjunta, así como la periodicidad y la forma del pago, la moneda en que se debe cancelar y los reajustes al canon, atendiendo a las condiciones de cada caso y del mercado, las cuales varían con el paso del tiempo.
¿Qué pasa si el propietario exige la restitución del local y una vez entregado no le da la destinación indicada?
La norma establece que si el propietario no da a los locales comerciales el destino indicado en el aviso de no renovación del contrato de arrendamiento, o no inicia las obras que requiere el inmueble dentro de los tres meses siguientes a la fecha de restitución del local, deberá indemnizar al arrendatario por los perjuicios causados, de acuerdo con lo estimado por peritos.
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