En los últimos años, plataformas como Airbnb han transformado la forma en que muchas personas ofrecen alojamiento de corta duración. Cada vez es más común que propietarios de apartamentos decidan rentarlos por días o semanas como una fuente adicional de ingresos. Sin embargo, cuando el inmueble hace parte de una propiedad horizontal, surge una pregunta frecuente: ¿es legal destinar un apartamento residencial al alojamiento turístico?
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¿Es legal usar un apartamento residencial para Airbnb en Colombia?
En Colombia no existe una norma que prohíba el uso de plataformas como Airbnb para ofrecer alojamiento de corta estancia. No obstante, ello no significa que cualquier inmueble pueda destinarse libremente a esta actividad.
La legalidad dependerá, principalmente, de que el uso turístico sea compatible con:
- La destinación autorizada del inmueble.
- El reglamento de propiedad horizontal.
- La normativa turística vigente.
- Las disposiciones urbanísticas aplicables.
En consecuencia, antes de ofrecer un apartamento mediante una plataforma digital, es indispensable verificar que la actividad esté permitida y que se cumplan las obligaciones legales correspondientes.
¿Qué dice la Ley 675 de 2001 sobre la propiedad horizontal?
La Ley 675 de 2001, que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia, establece que los edificios y conjuntos sometidos a este régimen deben contar con un reglamento de propiedad horizontal que determine la destinación de los bienes privados y las normas de convivencia aplicables.
Esta ley reconoce el derecho de cada propietario a usar y disfrutar de su inmueble, pero también dispone que dicho derecho debe ejercerse respetando la destinación del edificio y los derechos de los demás copropietarios.
Por ello, el reglamento de propiedad horizontal constituye uno de los documentos más importantes para determinar si un apartamento puede destinarse al alojamiento turístico.
La destinación del edificio es determinante
Uno de los aspectos más relevantes es la clasificación del inmueble. Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal pueden tener una destinación:
- Residencial.
- Comercial.
- Mixta.
Cuando un edificio tiene una destinación exclusivamente residencial, el reglamento puede establecer restricciones frente a actividades que impliquen un uso diferente al previsto para la copropiedad.
En cambio, cuando el inmueble tiene una destinación mixta o contempla expresamente actividades de hospedaje o alojamiento temporal, las posibilidades para desarrollar este tipo de actividad suelen ser mayores, siempre que se cumpla la normativa aplicable.
¿Puede el reglamento de propiedad horizontal restringir el uso de Airbnb?
El reglamento de propiedad horizontal puede establecer reglas sobre el uso de los bienes privados, incluyendo la prohibición de alquilarlos por plataformas como Airbnb. En últimas, quienes crean y modifican el reglamento son los mismos copropietarios de la propiedad horizontal, siempre que las disposiciones respeten la Constitución y la ley.
Por ejemplo, puede contener disposiciones relacionadas con:
- El uso exclusivamente residencial de los apartamentos.
- Restricciones para desarrollar actividades comerciales.
- Condiciones para el ingreso de visitantes.
- Normas sobre el uso temporal de las unidades privadas.
En estos casos, el propietario deberá respetar las disposiciones del reglamento mientras estas sean válidas y hayan sido adoptadas conforme a la Ley 675 de 2001.
Por esta razón, antes de ofrecer un inmueble en plataformas de alojamiento turístico, resulta indispensable revisar cuidadosamente el reglamento de la copropiedad.
¿La administración puede prohibir que un propietario use Airbnb?
La administración de un conjunto residencial no puede de manera unilateral prohibir este uso. El administrador de la copropiedad no tiene la facultad de crear nuevas prohibiciones por decisión propia. Su función consiste en hacer cumplir la ley, el reglamento de propiedad horizontal y las decisiones válidamente adoptadas por la asamblea general de copropietarios.
Si existe una restricción frente al alojamiento turístico, esta debe tener fundamento en el reglamento o en la ley vigente. En caso de controversia sobre la validez de dichas restricciones, será la autoridad judicial la encargada de resolver el conflicto.
¿Qué dice el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo?
El Ministerio de Comercio, Industria y Turismo ha reiterado que las personas que ofrecen servicios de alojamiento turístico deben cumplir las obligaciones previstas en la legislación turística colombiana, independientemente de que utilicen plataformas digitales para promocionar sus inmuebles.
Esto significa que publicar un apartamento en Airbnb no exime al propietario de cumplir los requisitos legales exigidos para la prestación de servicios turísticos como por ejemplo, contar con el Registro Nacional de Turismo actualizado y vigente.
¿Es obligatorio inscribirse en el Registro Nacional de Turismo?
En Colombia, las personas que desarrollen actividades de alojamiento de renta corta están obligados a inscribirse en el Registro Nacional de Turismo (RNT), de conformidad con la legislación vigente.
El RNT es un registro administrado por las cámaras de comercio que identifica a los prestadores de servicios turísticos autorizados para desarrollar determinadas actividades.
Operar sin cumplir esta obligación, cuando sea exigible, puede dar lugar a investigaciones administrativas y a la imposición de sanciones por parte de las autoridades competentes.
¿Qué riesgos existen si el propietario incumple la normativa?
Destinar un apartamento al alojamiento turístico sin cumplir las normas aplicables puede generar diferentes consecuencias jurídicas.
Entre ellas se encuentran:
- Sanciones previstas en el reglamento de propiedad horizontal.
- Multas impuestas por la copropiedad cuando procedan conforme a la ley.
- Investigaciones por parte de las autoridades competentes.
- Conflictos judiciales con la administración o con otros copropietarios.
- Posibles sanciones por incumplimiento de la normativa turística.
Por ello, antes de iniciar esta actividad es recomendable verificar el cumplimiento de todos los requisitos legales.
Recomendaciones antes de ofrecer un apartamento en Airbnb
Si estás considerando destinar un inmueble al alojamiento turístico, es recomendable seguir estas buenas prácticas:
- Revisar la destinación del edificio o conjunto.
- Consultar el reglamento de propiedad horizontal.
- Realizar la inscripción en el Registro Nacional de Turismo.
- Cumplir las obligaciones tributarias aplicables.
- Conocer las normas municipales relacionadas con el uso del suelo y el turismo.
- Buscar asesoría jurídica cuando existan dudas sobre la legalidad de la actividad.
Preguntas frecuentes
¿Todos los apartamentos pueden ofrecerse en Airbnb?
No. La posibilidad de destinar un inmueble al alojamiento turístico dependerá de la destinación del edificio, del reglamento de propiedad horizontal y del cumplimiento de la normativa vigente.
¿La asamblea de copropietarios puede prohibir Airbnb?
La asamblea puede adoptar decisiones relacionadas con la administración y el uso de la copropiedad dentro de las competencias que le otorga la Ley 675 de 2001. No obstante, cualquier restricción deberá ajustarse a la ley y al reglamento de propiedad horizontal y, en caso de controversia, podrá ser objeto de control judicial.
¿Publicar un apartamento en Airbnb convierte automáticamente al propietario en prestador de servicios turísticos?
La utilización de una plataforma digital no determina por sí sola la naturaleza jurídica de la actividad. Sin embargo, cuando el inmueble se destina al alojamiento turístico de manera habitual y en los términos previstos por la legislación, pueden surgir obligaciones propias de los prestadores de servicios turísticos, incluido el cumplimiento de los requisitos establecidos por las autoridades competentes.
¿Qué ocurre si el reglamento prohíbe esta actividad?
El incumplimiento del reglamento puede generar conflictos con la copropiedad y dar lugar a las medidas previstas en la Ley 675 de 2001 y en el propio reglamento, sin perjuicio de las acciones judiciales que correspondan.
Conclusión
El uso de un apartamento para ofrecer alojamiento a través de plataformas como Airbnb no está prohibido por la legislación colombiana. Sin embargo, ello no significa que cualquier inmueble pueda destinarse libremente a esta actividad.
La legalidad del alojamiento turístico dependerá de factores como la destinación del edificio, las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal y el cumplimiento de la normativa que regula los servicios turísticos en Colombia.
Por esta razón, antes de ofrecer un inmueble para estancias de corta duración, es aconsejable verificar cuidadosamente el marco jurídico aplicable y, de ser necesario, contar con asesoría legal especializada. Esto permitirá reducir riesgos, prevenir conflictos con la copropiedad y garantizar que la actividad se desarrolle conforme a la legislación vigente.
Recuerda que el presente artículo contiene temas de carácter general y no constituye asesoría legal. Si requieres mayor orientación para resolver una situación jurídica en materia de derecho comercial o inmobiliario y necesitas un abogado experto en el asunto, aquí podemos conectarte con profesionales del derecho confiables, con gran experiencia y bajo tarifas justas. Contáctanos a través de nuestro formulario virtual.
