En Colombia, los contratos de arrendamiento no son indefinidos. Sin embargo, en muchos casos, las partes solo podrán dar por terminado el contrato mediante una figura conocida como desahucio.
Este proceso no puede hacerse de cualquier manera. La ley establece condiciones, plazos y formalidades que deben cumplirse tanto por arrendadores como por arrendatarios.
En este artículo te explicamos qué es el desahucio, cuándo procede y cómo debe realizarse legalmente en Colombia.
También podría interesarte: Obligaciones del arrendador, ¿Cuáles son los derechos de los arrendatarios? y ¿Qué es el proceso de restitución de inmueble arrendado?
El desahucio es el aviso que una de las partes de un contrato de arrendamiento da a la otra para manifestar su intención de dar por terminado el contrato.
En términos sencillos, es una notificación previa que informa que el contrato no continuará antes o a partir del momento en que finalice el periodo acordado.
Esta figura se encuentra regulada principalmente en la Ley 820 de 2003, en el caso de arrendamientos de vivienda urbana, y en el Código Civil y Código de Comercio para otros tipos de contratos.
Por regla general, cuando la terminación del contrato esté pactada para un plazo específico, sin que haya lugar a renovaciones automáticas, no será necesario el desahucio. En todos los demás casos, deberá darse el desahucio y los requisitos de tiempo y forma dependerán del tipo de contrato y de la parte que lo solicite:
Siempre que su intención sea terminar el contrato de arrendamiento antes o a partir de la fecha en que estaba prevista su renovación, cumpliendo en todo caso, condiciones específicas, como:
El arrendatario también puede hacer uso del desahucio para terminar el contrato de arrendamiento antes o a partir de la fecha en que estaba prevista su renovación, generalmente con:
En los contratos de arrendamiento de vivienda urbana regulados por la Ley 820 de 2003, el desahucio debe darse con una anticipación mínima de tres (3) meses antes de la fecha en que se desea terminar el contrato.
Por su parte, en los contratos de locales comerciales, regulados por el Código de Comercio, el desahucio debe darse con seis (6) meses de antelación, siempre que el arrendamiento haya durado como mínimo dos años continuos.
Este plazo es fundamental. Si no se cumple, el contrato puede prorrogarse automáticamente por otro término igual al inicialmente acordado.
Para que el desahucio sea válido, debe cumplir ciertos requisitos:
Realizarse por escrito.
Indicar la intención de terminar el contrato y la fecha para la cual se encuentra prevista dicha terminación.
Respetar el plazo legal de preaviso.
Es recomendable que la notificación a la otra parte quede debidamente soportada (por ejemplo, mediante correo certificado o medio verificable).
El desahucio no implica el desalojo ni la restitución inmediata del inmueble, ya que son figuras diferentes:
Por lo tanto, el desahucio es un paso previo al desalojo que busca evitar conflictos.
Si no se cumplen los requisitos legales del desahucio:
Por ello, es fundamental respetar los términos y condiciones establecidos en la ley.
Aunque están relacionados, no son lo mismo:
Esta diferencia es clave para evitar errores en la aplicación de la norma.
El desahucio es una herramienta legal que permite dar por terminado un contrato de arrendamiento de manera ordenada y conforme a la ley.
Sin embargo, su validez depende del cumplimiento de requisitos específicos, especialmente en materia de plazos y forma.
Por ello, antes de dar por terminado un contrato, es recomendable analizar cada caso y asegurarse de cumplir con la normativa aplicable.
Recuerda que el presente artículo contiene temas de carácter general y no constituye asesoría legal. Si requieres mayor orientación para resolver una situación jurídica en materia de derecho inmobiliario, civil o comercial y necesitas un abogado experto en el asunto, aquí podemos conectarte con profesionales del derecho confiables, con gran experiencia y bajo tarifas justas. Contáctanos a través de nuestro formulario virtual.
