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title: Terminación unilateral del contrato de arrendamiento
description: Descubre cómo y cuándo puedes terminar un contrato de arrendamiento de forma unilateral en Colombia, según la Ley 820 de 2003.
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# [Terminación unilateral del contrato de arrendamiento](https://www.misabogados.com.co/blog/terminacion-unilateral-del-contrato-de-arrendamiento)

 Escrito por [MisAbogados.com.co](https://www.misabogados.com.co/blog/author/misabogados-com-co) | 10-sep-2025 9:00:00

El contrato de arrendamiento es una de las figuras jurídicas más utilizadas en el país, tanto para vivienda como para locales comerciales. Sin embargo, no siempre llega a cumplirse hasta la fecha pactada, pues la ley contempla situaciones en las que una de las partes puede darlo por terminado de manera unilateral, ya sea el arrendador o el arrendatario.

En Colombia, las reglas principales están en la **Ley 820 de 2003** (para arrendamientos de vivienda urbana) y en el **Código de Comercio** (para locales comerciales). A continuación, explicamos en qué casos puede presentarse la terminación unilateral y cuáles son sus implicaciones legales.

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## ¿Quién puede dar terminación unilateral al contrato? 

Al ser un acuerdo bilateral con obligaciones definidas para ambas partes, tanto el arrendador como el arrendatario pueden dar trámite a la terminación unilateral del contrato, siempre y cuando exista una justa causa de las que se encuentran definidas en la ley. 

## ¿Cuándo puede el arrendador terminar unilateralmente el contrato?

De acuerdo con el artículo 22 de la **Ley 820 de 2003**, el arrendador puede dar por terminado el contrato, entre otros, en los siguientes casos:

- **Falta de pago** del canon de arrendamiento o de los servicios públicos a cargo del arrendatario, que genera la desconexión o pérdida de dichos servicios. 
- **Subarriendo no autorizado**, cesión del contrato o uso del inmueble distinto al pactado.
- **Realización de actividades ilícitas** dentro del inmueble.
- **Incumplimiento de obligaciones contractuales**, como daños graves al inmueble o alteración de la convivencia con vecinos.
- Al vencimiento del contrato, siempre que se notifique con **tres meses de anticipación** y se cumplan con las causales previstas por la ley (como la necesidad de ocupar el inmueble por parte del arrendador, demolición o reconstrucción del inmueble, venta del inmueble, entre otros).

## ¿Cuándo puede el arrendatario terminar unilateralmente el contrato?

El artículo 24 de la **Ley 820 de 2003** también otorga al arrendatario la posibilidad de terminar unilateralmente el contrato, especialmente cuando por parte del arrendador se incurra en conductas que afecten el cabal disfrute y la funcionalidad del inmueble, como por ejemplo:

- Cuando el arrendador **no cumple con sus obligaciones**, como realizar reparaciones necesarias para la habitabilidad del inmueble.
- La suspensión de los servicios públicos del inmueble por culpa del arrendador.
- El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la ley o el contrato.
- Con **previo aviso de tres meses a la fecha de terminación de la vigencia**, si no desea renovar el contrato y sin necesidad de alegar causa alguna. 

## La indemnización en la terminación unilateral

Uno de los puntos más relevantes es la **indemnización** que corresponde en ciertos escenarios.

- Si el arrendador termina el contrato sin una justa causa reconocida en la ley o por fuera del término estipulado, deberá indemnizar al arrendatario.
- Igualmente, si es el arrendatario es quien decide terminar antes del plazo pactado sin una causa legal, estará obligado a pagar una indemnización al arrendador, la cual equivale a **tres meses de arrendamiento.**

**En cualquiera de los casos, las partes podrán negociar la indemnización en virtud de la autonomía de la voluntad que rige este tipo de contratos o incluso darle terminación por mutuo acuerdo. **

## Consideraciones finales

La terminación unilateral del contrato de arrendamiento no puede entenderse como una facultad arbitraria. Tanto arrendadores como arrendatarios deben actuar con base en lo que establecen la **Ley 820 de 2003** y el contrato mismo, respetando los términos de preaviso y las causales que la ley reconoce.

En caso de incumplimiento, la parte afectada puede acudir a un **proceso de restitución de inmueble arrendado** ante la jurisdicción civil, lo cual resalta la importancia de cumplir con las reglas previstas para evitar conflictos legales.

Recuerda que el presente artículo contiene temas de carácter general y no constituye asesoría legal. Si requieres mayor orientación para resolver una situación jurídica de tipo inmobiliaria, civil o comercial y necesitas un abogado experto en el asunto, aquí podemos conectarte con profesionales del derecho confiables, con gran experiencia y bajo tarifas justas. Contáctanos a través de nuestro [formulario virtual.](https://info.misabogados.com.co/ayuda-blog-co)  

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