El contrato de arrendamiento es una de las figuras jurídicas más utilizadas en el país, tanto para vivienda como para locales comerciales. Sin embargo, no siempre llega a cumplirse hasta la fecha pactada, pues la ley contempla situaciones en las que una de las partes puede darlo por terminado de manera unilateral, ya sea el arrendador o el arrendatario.
En Colombia, las reglas principales están en la Ley 820 de 2003 (para arrendamientos de vivienda urbana) y en el Código de Comercio (para locales comerciales). A continuación, explicamos en qué casos puede presentarse la terminación unilateral y cuáles son sus implicaciones legales.
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Al ser un acuerdo bilateral con obligaciones definidas para ambas partes, tanto el arrendador como el arrendatario pueden dar trámite a la terminación unilateral del contrato, siempre y cuando exista una justa causa de las que se encuentran definidas en la ley.
De acuerdo con el artículo 22 de la Ley 820 de 2003, el arrendador puede dar por terminado el contrato, entre otros, en los siguientes casos:
Falta de pago del canon de arrendamiento o de los servicios públicos a cargo del arrendatario, que genera la desconexión o pérdida de dichos servicios.
Subarriendo no autorizado, cesión del contrato o uso del inmueble distinto al pactado.
Realización de actividades ilícitas dentro del inmueble.
Incumplimiento de obligaciones contractuales, como daños graves al inmueble o alteración de la convivencia con vecinos.
Al vencimiento del contrato, siempre que se notifique con tres meses de anticipación y se cumplan con las causales previstas por la ley (como la necesidad de ocupar el inmueble por parte del arrendador, demolición o reconstrucción del inmueble, venta del inmueble, entre otros).
El artículo 24 de la Ley 820 de 2003 también otorga al arrendatario la posibilidad de terminar unilateralmente el contrato, especialmente cuando por parte del arrendador se incurra en conductas que afecten el cabal disfrute y la funcionalidad del inmueble, como por ejemplo:
Cuando el arrendador no cumple con sus obligaciones, como realizar reparaciones necesarias para la habitabilidad del inmueble.
La suspensión de los servicios públicos del inmueble por culpa del arrendador.
Con previo aviso de tres meses a la fecha de terminación de la vigencia, si no desea renovar el contrato y sin necesidad de alegar causa alguna.
Uno de los puntos más relevantes es la indemnización que corresponde en ciertos escenarios.
Si el arrendador termina el contrato sin una justa causa reconocida en la ley o por fuera del término estipulado, deberá indemnizar al arrendatario.
Igualmente, si es el arrendatario es quien decide terminar antes del plazo pactado sin una causa legal, estará obligado a pagar una indemnización al arrendador, la cual equivale a tres meses de arrendamiento.
En cualquiera de los casos, las partes podrán negociar la indemnización en virtud de la autonomía de la voluntad que rige este tipo de contratos o incluso darle terminación por mutuo acuerdo.
La terminación unilateral del contrato de arrendamiento no puede entenderse como una facultad arbitraria. Tanto arrendadores como arrendatarios deben actuar con base en lo que establecen la Ley 820 de 2003 y el contrato mismo, respetando los términos de preaviso y las causales que la ley reconoce.
En caso de incumplimiento, la parte afectada puede acudir a un proceso de restitución de inmueble arrendado ante la jurisdicción civil, lo cual resalta la importancia de cumplir con las reglas previstas para evitar conflictos legales.
Recuerda que el presente artículo contiene temas de carácter general y no constituye asesoría legal. Si requieres mayor orientación para resolver una situación jurídica de tipo inmobiliaria, civil o comercial y necesitas un abogado experto en el asunto, aquí podemos conectarte con profesionales del derecho confiables, con gran experiencia y bajo tarifas justas. Contáctanos a través de nuestro formulario virtual.