El contrato de arrendamiento implica el cumplimiento de obligaciones, tanto para inquilinos como para arrendadores; pero también, el disfrute de ciertos derechos reconocidos por la ley para cada una de las partes. En este artículo abordaremos cuáles son los derechos de los inquilinos o arrendatarios, en materia de vivienda urbana en Colombia.
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1. Derecho a recibir el inmueble en la fecha pactada y en condiciones adecuadas
El arrendatario tiene derecho a recibir el inmueble en la fecha pactada y en condiciones óptimas de salubridad, seguridad y funcionalidad. Esto significa que debe estar en buen estado estructural, contar con servicios públicos domiciliarios básicos (agua, luz, gas) y no presentar riesgos para la vida o salud del arrendatario.
📌 Fundamento legal: Artículos 1984 y 1982, num. 1 del Código Civil y artículo 8, num. 1 de la Ley 820 de 2003.
2. Derecho al uso pacífico del inmueble
El arrendatario tiene derecho a disfrutar pacíficamente del bien arrendado, sin ser perturbado por el arrendador ni por terceros. Esto implica que no se le puede exigir la desocupación arbitraria del inmueble ni realizar visitas intempestivas sin previo aviso o autorización.
📌 Fundamento legal: Artículos 1987 a 1989 del Código Civil.
3. Derecho a un contrato por escrito con cláusulas claras y justas
Aunque el contrato de arrendamiento puede celebrarse de manera verbal, todo arrendatario tiene derecho a que el contrato se realice por escrito e incluya las condiciones esenciales del acuerdo: canon, plazo del pago, ubicación del inmueble, responsabilidad sobre el pago de los servicios, reparaciones, causales de terminación, término, entre otros.
Adicionalmente, el inquilino tiene derecho a recibir copia original del contrato dentro de los siguientes 10 días a su celebración.
📌 Fundamento legal: Artículo 3 y 8, num. 3 de la Ley 820 de 2003.
4. Derecho a un canon de arrendamiento razonable
Para el caso de inmuebles destinados a vivienda, la Ley 820 de 2003 establece que el valor del canon no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble. Además, cualquier incremento debe hacerse una vez al año (al momento de la renovación del contrato) y en todo caso, este ajuste está limitado al mismo porcentaje del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año inmediatamente anterior.
📌 Fundamento legal: Artículos 18 y 20 de la Ley 820 de 2003.
5. Derecho a que se respeten los plazos pactados
El arrendador no puede exigir la devolución del inmueble antes del término del contrato, salvo que existan causales legales o contractuales que lo justifiquen. De igual forma, si el arrendador desea terminar anticipadamente el contrato, debe dar un preaviso de al menos tres meses y pagar la indemnización de ley respectiva.
En los casos en que el arrendador desee no renovar al contrato, deberá cumplir los plazos de notificación previa al inquilino (3 meses), fundamentarse en alguna de las causales previstas en la ley y constituir las cauciones o garantías que la ley exige para el efecto.
📌 Fundamento legal: Artículos 22 y 23 de la Ley 820 de 2003.
6. Derecho a que el arrendador asuma las reparaciones necesarias
Las reparaciones locativas (por el uso ordinario) son responsabilidad del arrendatario, pero aquellas que resulten necesarias para mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad deben ser asumidas por el arrendador. Si éste no las realiza, el arrendatario podrá ejecutarlas y descontarlas del canon hasta en un 30%.
📌 Fundamento legal: Artículos 1985 y 1993 del Código Civil y articulo 8, num. 6 y artículo 27 de la Ley 820 de 2003.
7. Derecho a que no se le impongan depósitos ni cauciones reales
Para el caso de vivienda urbana, el arrendatario tiene derecho a que no se le imponga el pago de depósitos para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales.
📌 Fundamento legal: articulo 16 de la Ley 820 de 2003.
8. Derecho a presentar quejas y acudir a las alcaldías locales
El arrendatario puede acudir a la alcaldía local de su distrito o municipio para presentar quejas o cuando considere que se han vulnerado sus derechos, especialmente en contratos celebrados con inmobiliarias.
📌 Fundamento legal: Artículo 32 y 33 de la Ley 820 de 2003.
Conclusión
Los arrendatarios en Colombia no solo tienen deberes, sino también una serie de derechos claramente establecidos por la ley. Conocerlos es clave para garantizar una relación justa y equilibrada entre las partes, prevenir abusos y, de ser necesario, exigir la protección legal correspondiente.
Recuerda que el presente artículo contiene temas de carácter general y no constituye asesoría legal. Si requieres mayor orientación para resolver una situación jurídica de tipo civil o inmobiliaria y necesitas un abogado experto en el asunto, aquí podemos conectarte con profesionales del derecho confiables, con gran experiencia y bajo tarifas justas. Contáctanos a través de nuestro formulario virtual.
