Cuando un arrendatario no desocupa voluntariamente un inmueble al finalizar el contrato, el arrendador tiene derecho a recuperar su bien mediante una acción judicial conocida como proceso de restitución de inmueble arrendado. Esta figura, regulada por el Código General del Proceso, permite a los propietarios ejercer su derecho de recuperación del inmueble ante la negativa del arrendatario. En este artículo te explicamos qué es este proceso, cómo se adelanta, cuáles son sus requisitos y qué deberías tener en cuenta si estás atravesando una situación similar.
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¿Qué es la restitución de inmueble arrendado?
La restitución de inmueble arrendado es un proceso judicial especial mediante el cual un arrendador puede solicitar a un juez que ordene al arrendatario la entrega del inmueble, cuando este se niega a desocuparlo tras el vencimiento del contrato o por incumplimiento de sus obligaciones contractuales, como el no pago de los cánones de arrendamiento.
Está regulado por los artículos 384 y 385 del Código General del Proceso, y aplica tanto para bienes urbanos como rurales, residenciales o comerciales.
¿Cuándo procede este proceso?
El proceso de restitución puede iniciarse en los siguientes escenarios:
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Finalización del contrato de arrendamiento sin que el arrendatario entregue el inmueble.
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Incumplimiento de obligaciones del arrendatario, como el no pago del canon o servicios públicos.
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Ocupación sin contrato, si se puede probar la posesión injustificada del inmueble.
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En caso de restitución de bienes subarrendados.
- Cuando el demandante sea el arrendatario con el fin de que el arrendador le reciba el inmueble arrendado.
¿Qué requisitos debe cumplir el demandante?
Para iniciar este proceso, el arrendador deberá presentar una demanda que incluya:
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Copia del contrato de arrendamiento (si existe por escrito).
- Cuando el contrato fue verbal, el arrendador debe aportar elementos probatorios que acrediten la existencia de la relación contractual (como testimonios de terceros o interrogatorio de parte extraprocesal donde conste la confesión del demandado).
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Relación de los valores adeudados.
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Prueba de la notificación de terminación de contrato de arrendamiento.
- Copia de los recibos o comprobantes de pago que hubiere realizado el arrendador sobre conceptos que se encuentran a cargo del arrendatario, como los servicios públicos o la cuota de administración del inmueble.
¿Cómo se adelanta el proceso de restitución?
Este proceso tiene características especiales que permiten su celeridad, especialmente en casos de mora en el pago:
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Presentación de la demanda: Se radica ante el juez civil municipal competente.
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Admisión y notificación de la demanda: Si cumple con los requisitos, el juez emitirá el auto admisorio de la demanda y correrá traslado al demandado. Si este último no se opone, el juez proferirá sentencia ordenando la restitución del inmueble.
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Única instancia: Siempre que el motivo de la restitución del inmueble sea la mora en los pagos del arrendamiento, el proceso será de única instancia donde se podrán practicar pruebas y se dictará sentencia definitiva. En caso de que el demandado no demuestre el pago de los valores adeudados, no será oido en el proceso.
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Desalojo forzado: Si el demandado no cumple la orden de entrega voluntaria, el juez puede ordenar el lanzamiento con apoyo de la fuerza pública.
Este proceso no exige conciliación previa para su procedencia.
¿Qué pasa si el arrendatario no comparece?
El no comparecer puede generar la fijación de medidas cautelares o incluso, la orden de restituir provisionalmente el inmueble cuando se constate que se encuentra en estado de abandono o grave deterioro. En este sentido, la no comparecencia del demandado conduce a que el juez profiera sentencia con base en las pruebas del arrendador. Esto acelera el proceso, permitiendo que el arrendador recupere su bien con menor dilación.
¿Qué riesgos tiene el arrendador si no inicia el proceso formal?
Algunos propietarios o arrendadores optan por presionar al inquilino para que desocupe o toman medidas por su cuenta (como cortar servicios o cambiar cerraduras). Sin embargo, estas prácticas están prohibidas por la ley y pueden derivar en acciones legales por perturbación o violación a la propiedad privada.
Solo mediante el proceso legal de restitución se puede recuperar legítimamente el inmueble, con respaldo judicial.
Conclusión
El proceso de restitución de inmueble arrendado es una herramienta legal eficaz para proteger el derecho de los arrendadores a recuperar su propiedad. Si tienes un contrato vencido o estás enfrentando incumplimientos por parte del arrendatario, iniciar esta acción puede evitarte mayores perjuicios.
Recuerda que el presente artículo contiene temas de carácter general y no constituye asesoría legal. Si requieres mayor orientación para resolver una situación jurídica de tipo civil o inmobiliaria y necesitas un abogado experto en el asunto, aquí podemos conectarte con profesionales del derecho confiables, con gran experiencia y bajo tarifas justas. Contáctanos a través de nuestro formulario virtual.
