El canon de arrendamiento en Colombia no puede aumentarse de manera libre ni arbitraria. La ley establece límites claros y también define el momento exacto en el que dicho aumento puede aplicarse, especialmente en los contratos de vivienda urbana. Conocer estas reglas es fundamental tanto para arrendadores como para arrendatarios, ya que un aumento indebido puede generar conflictos, reclamaciones y hasta sanciones legales.
En este artículo te explicamos cuánto puede subir el canon de arrendamiento, cuándo puede hacerse el aumento y qué hacer si no se cumplen las reglas legales.
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El aumento del canon de arrendamiento en Colombia está regulado principalmente por:
Ley 820 de 2003: para contratos de arrendamiento de vivienda urbana.
Código de Comercio: para otros tipos de arrendamiento (locales comerciales, oficinas, bodegas).
Índice de Precios al Consumidor (IPC) certificado anualmente por el DANE.
Las reglas más estrictas aplican a la vivienda urbana, debido a su función social.
De acuerdo con el artículo 20 de la Ley 820 de 2003, el canon de arrendamiento de vivienda urbana:
No puede aumentarse por encima del IPC del año inmediatamente anterior, certificado por el DANE.
El aumento se calcula sobre el canon vigente.
Cualquier incremento que supere el IPC es ilegal, para el caso de los inmuebles destinados a vivienda, incluso si está pactado en el contrato.
Si el canon mensual es de $1.000.000 y el IPC certificado para el 2024 fue del 5,2 %, el aumento máximo permitido será de $52.000, para un nuevo canon de $1.052.000.
Este es uno de los puntos más importantes y más desconocidos. La ley establece que:
El aumento solo puede realizarse cuando se cumpla un (1) año de ejecución del contrato de arrendamiento.
No puede aplicarse antes, aunque el contrato lo indique.
El nuevo canon rige a partir del mes siguiente al cumplimiento del año.
Esto significa que no se permiten aumentos semestrales, trimestrales ni anticipados en contratos de vivienda urbana.
En principio, el aumento del canon no opera de forma automática. Para que sea exigible:
El arrendador debe informar previamente al arrendatario el nuevo valor del canon y a partir de qué fecha se aplicará.
Lo recomendable es hacerlo por escrito, indicando el porcentaje aplicado y el IPC utilizado como referencia.
Mientras el arrendatario no sea notificado, puede continuar pagando el canon anterior sin que se considere mora.
En los contratos de arrendamiento de vivienda urbana:
Las cláusulas que permitan aumentos superiores al IPC o antes del año son ineficaces.
La ley prevalece sobre lo pactado por las partes.
Esto significa que, aunque el arrendatario haya firmado el contrato, no está obligado a aceptar un aumento ilegal.
No. En el arrendamiento de locales comerciales, oficinas o bodegas:
No aplica la Ley 820 de 2003.
El aumento del canon se rige principalmente por lo pactado en el contrato.
Las partes pueden acordar aumentos superiores al IPC. Lo usual es pactar un ajuste equivalente al IPC del año inmediatamente anterior más ciertos puntos porcentuales, dependiendo de la oferta y la demanda en el mercado.
La recomendación en estos casos es que las reglas para el aumento del canon queden fijadas previamente en el contrato de arrendamiento escrito. Si no existe acuerdo o cláusula clara, las partes pueden renegociar o acudir a mecanismos de solución de conflictos.
Si el arrendador pretende aplicar un aumento que no cumple con la ley, el arrendatario puede:
Solicitar por escrito que el canon se ajuste a los límites legales.
Presentar una queja ante la autoridad local competente (alcaldías).
Acudir a un centro de conciliación.
Buscar asesoría jurídica, especialmente si existe presión o amenazas de terminación del contrato.
Antes de aceptar o aplicar un aumento del canon, es recomendable:
En Colombia, el aumento del canon de arrendamiento de vivienda urbana tiene límites legales claros y solo puede aplicarse una vez al año. Cualquier incremento que supere el IPC o se realice antes del plazo legal es contrario a la ley. Conocer estas reglas protege tanto a arrendadores como a arrendatarios y evita conflictos innecesarios.
Recuerda que el presente artículo contiene temas de carácter general y no constituye asesoría legal. Si requieres mayor orientación para resolver una situación jurídica de tipo civil, comercial o inmobiliaria y necesitas un abogado experto en el asunto, aquí podemos conectarte con profesionales del derecho confiables, con gran experiencia y bajo tarifas justas. Contáctanos a través de nuestro formulario virtual.