¿Qué ocurre con un contrato de arrendamiento cuando sucede un terremoto, una inundación, un incendio, un deslizamiento de tierra o cualquier otro acontecimiento que escapa al control de las partes?
Una de las preguntas que pueden surgir en estas situaciones es si la fuerza mayor o el caso fortuito permiten terminar anticipadamente el contrato de arrendamiento y si el arrendatario queda obligado a continuar pagando el canon aunque el inmueble ya no pueda utilizarse.
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¿Qué es la fuerza mayor o el caso fortuito?
El artículo 64 del Código Civil define la fuerza mayor o caso fortuito como el hecho imprevisto que no es posible resistir y menciona, entre otros ejemplos, el naufragio, el terremoto, el apresamiento de enemigos y los actos de autoridad ejercidos por funcionarios públicos. En términos generales, para determinar si un acontecimiento constituye fuerza mayor o caso fortuito deben analizarse sus circunstancias concretas.
La jurisprudencia constitucional ha recogido como elementos relevantes de esta figura la imprevisibilidad, la irresistibilidad y la exterioridad del hecho. Esto significa que no todo acontecimiento inesperado constituye automáticamente fuerza mayor.
Por ejemplo, que un inmueble presente un daño o que una persona tenga dificultades económicas para continuar pagando el arriendo no significa, por sí solo, que exista fuerza mayor. Debe demostrarse que ocurrió un hecho que, dadas las circunstancias, no era razonablemente previsible y frente al cual no era posible resistir o evitar sus efectos.
¿La fuerza mayor o el caso fortuito es una causal de terminación del contrato de arrendamiento?
En principio, la Ley 820 de 2003, Régimen de Arrendamiento de Vivienda Urbana en Colombia, no contempla la fuerza mayor o el caso fortuito como una causal autónoma para terminar el contrato de arrendamiento de manera unilateral y anticipada.
De acuerdo con este régimen, existen tres alternativas para terminar un contrato de arrendamiento cuando este aún no ha llegado a su término. Estas son:
-
De común acuerdo entre las partes (artículo 21)
-
Unilateralmente por parte del arrendador cuando se presenta una justa causa (artículo 22)
- Unilateralmente por el arrendatario cuando se presenta una justa causa (artículo 24)
No obstante, la fuerza mayor o el caso fortuito no aparecen expresamente enumerados como una justa causa ni para el arrendador ni para el arrendatario. Por esta razón, no sería jurídicamente preciso afirmar que "la fuerza mayor permite terminar automáticamente cualquier contrato de arrendamiento". Lo correcto es analizar los efectos que el acontecimiento produce sobre el contrato.
Entonces, ¿qué ocurre si un desastre natural destruye el inmueble?
En este caso es necesario remitirnos al Código Civil colombiano para aclarar qué sucedería en este tipo de situaciones. En este sentido, el artículo 2008 establece que el arrendamiento de cosas expira, entre otros eventos:
- Por la destrucción total de la cosa arrendada.
- Por la expiración del tiempo estipulado.
- Por la extinción del derecho del arrendador, en los casos previstos por la ley.
- Por sentencia judicial en los casos establecidos legalmente.
Por lo tanto, si un terremoto, inundación, deslizamiento u otro acontecimiento destruye totalmente el inmueble arrendado, puede operar la causal de expiración contemplada en el artículo 2008 del Código Civil.
En este escenario, la razón jurídica inmediata de la terminación no es simplemente que haya ocurrido un fenómeno natural de fuerza mayor. La razón es que la cosa objeto del contrato ha dejado de existir jurídicamente como objeto susceptible de arrendamiento debido a su destrucción total.
El fenómeno natural puede ser, a su vez, el hecho constitutivo de fuerza mayor o caso fortuito que produjo esa destrucción.
¿Qué pasa si el inmueble queda parcialmente destruido?
Esta situación es más compleja ya que la destrucción parcial del inmueble no necesariamente produce por sí misma la terminación automática del contrato. En estos casos debe determinarse si el inmueble continúa siendo apto para el uso para el cual fue arrendado y cuáles son las reparaciones necesarias.
El Código Civil establece que el arrendador tiene la obligación de mantener la cosa arrendada en estado de servir para el fin para el cual fue arrendada. Además, el artículo 1985 establece que las reparaciones necesarias corresponden, en principio, al arrendador y contempla expresamente que este también puede quedar obligado frente a deterioros ocasionados por fuerza mayor o caso fortuito.
Por ello, ante un inmueble afectado por un desastre natural, no necesariamente la primera consecuencia jurídica es terminar el contrato. Puede existir inicialmente una obligación de reparar y restablecer las condiciones de uso del inmueble, dependiendo de la magnitud y naturaleza de los daños.
¿Qué pasa si las reparaciones impiden utilizar el inmueble?
El artículo 1986 del Código Civil establece una regla especialmente importante.
Cuando deben realizarse reparaciones que no pueden diferirse por la magnitud del daño, el arrendatario debe soportarlas, incluso si se ve privado temporalmente del goce de una parte del inmueble. Sin embargo, durante ese período tiene derecho a una rebaja proporcional del valor del canon, de acuerdo con la parte de la cosa cuyo uso se vea afectado.
La misma norma contempla una situación más grave. Si las reparaciones afectan una parte tan importante del inmueble que lo que queda ya no resulta suficiente para el objeto por el cual fue arrendado, el arrendatario puede dar por terminado el arrendamiento.
También existe esta posibilidad cuando las reparaciones deben prolongarse durante tanto tiempo que el contrato ya no puede subsistir sin generar una grave molestia o perjuicio al arrendatario.
Esto resulta especialmente relevante frente a inmuebles que, después de un desastre natural, permanecen físicamente en pie pero son declarados temporalmente inhabitables.
¿El arrendatario debe seguir pagando el canon si el inmueble resultó afectado?
En principio, el contrato de arrendamiento tiene como elemento fundamental que el arrendador proporciona el uso y goce del inmueble y el arrendatario paga un precio por ello. Además, el Código Civil establece como obligación del arrendador mantener la cosa en estado de servir para el fin para el cual fue arrendada.
Cuando un acontecimiento extraordinario impide utilizar el inmueble, es necesario determinar jurídicamente el alcance de esa imposibilidad. Si existen reparaciones que permiten recuperar el uso del inmueble, pueden entrar en juego las reglas del artículo 1986, incluida la reducción proporcional de la renta durante el período en que se encuentre afectado el goce.
Si, en cambio, existe destrucción total del inmueble, opera la regla del artículo 2008 del Código Civil.
Por esta razón, no es recomendable que el arrendatario simplemente deje de pagar el canon sin analizar previamente la situación jurídica concreta. La existencia de un desastre natural no significa automáticamente que todas las obligaciones económicas del contrato desaparezcan.
¿Qué dice la Ley 820 de 2003 sobre la terminación por parte del arrendatario?
La Ley 820 establece expresamente las situaciones en las que el arrendatario puede solicitar unilateralmente la terminación del contrato.
Entre ellas están:
- La suspensión de servicios públicos por acción premeditada del arrendador o por mora que le corresponda.
- Procederes reiterados del arrendador que afecten gravemente el disfrute del inmueble.
- El desconocimiento de derechos reconocidos al arrendatario por la ley o por el contrato.
- La terminación unilateral durante el término inicial o sus prórrogas, cumpliendo el preaviso y pagando la indemnización correspondiente.
- La terminación a la fecha de vencimiento del contrato o de sus prórrogas, cumpliendo el preaviso legal.
La fuerza mayor no aparece como una causal independiente dentro de este listado.
Sin embargo, una situación provocada por fuerza mayor puede coincidir con alguna de las circunstancias reguladas por el Código Civil y producir efectos sobre la posibilidad de continuar ejecutando el contrato.
¿Puede el arrendador terminar el contrato por fuerza mayor?
Tampoco puede afirmarse que cualquier acontecimiento de fuerza mayor le permita al arrendador terminar unilateralmente un contrato de vivienda urbana.
La Ley 820 de 2003 establece las causales y procedimientos que debe observar el arrendador para terminar unilateralmente el contrato. Entre ellas se encuentran determinadas situaciones relacionadas con incumplimientos del arrendatario, así como causales especiales que permiten terminar el contrato al vencimiento del término inicial o de sus prórrogas.
Por tanto, el arrendador no puede simplemente comunicar al arrendatario que, debido a un evento de fuerza mayor, el contrato queda terminado, sin analizar cuál es la figura jurídica aplicable.
¿Qué ocurre si las partes están de acuerdo en terminar el contrato?
Existe una alternativa sencilla cuando tanto arrendador como arrendatario coinciden en que no es posible o conveniente continuar con el contrato. El artículo 21 de la Ley 820 de 2003 establece que las partes pueden terminar de común acuerdo y en cualquier momento el contrato de arrendamiento de vivienda urbana.
En estos casos es recomendable dejar constancia escrita del acuerdo y establecer claramente:
- Fecha de terminación.
- Fecha y condiciones de entrega del inmueble.
- Estado en que se entrega.
- Pago de cánones pendientes, si existen.
- Servicios públicos pendientes.
- Administración, cuando corresponda.
- Paz y salvo o constancia de las obligaciones pendientes.
Esto puede evitar posteriores controversias.
¿Qué debe hacer un arrendatario cuando un desastre natural afecta el inmueble?
Ante un terremoto, inundación, deslizamiento, incendio u otro evento que afecte seriamente el inmueble, es recomendable actuar con precaución.
1. Priorizar la seguridad
Si existe riesgo para la integridad de las personas, debe atenderse primero la recomendación de las autoridades y organismos de emergencia.
2. Informar inmediatamente al arrendador
La situación debe comunicarse por escrito, preferiblemente utilizando un medio que permita demostrar posteriormente que la comunicación fue enviada y recibida.
3. Documentar los daños
Es recomendable conservar:
- Fotografías.
- Videos.
- Informes técnicos.
- Certificaciones de organismos de emergencia.
- Actas de inspección.
- Comunicaciones de las autoridades.
- Comunicaciones con el arrendador.
4. Verificar si el inmueble es habitable
Debe determinarse si existe una restricción oficial para ocuparlo y si los daños son temporales o definitivos.
5. Revisar el contrato
Es importante identificar las cláusulas relacionadas con:
- Reparaciones.
- Seguros.
- Terminación anticipada.
- Fuerza mayor.
- Caso fortuito.
- Entrega del inmueble.
6. No abandonar el contrato sin documentar la situación
Si el inmueble queda afectado, no es recomendable simplemente abandonar la vivienda y dejar de pagar sin establecer previamente cuál es la situación jurídica del contrato.
7. Buscar un acuerdo cuando sea posible
Si ambas partes coinciden en que lo mejor es terminar el contrato, puede acudirse a la terminación por mutuo acuerdo prevista en el artículo 21 de la Ley 820.
Recuerda que el presente artículo contiene temas de carácter general y no constituye asesoría legal. Si requieres mayor orientación para resolver una situación jurídica en materia de derecho inmobiliario o civil y necesitas un abogado experto en el asunto, aquí podemos conectarte con profesionales del derecho confiables, con gran experiencia y bajo tarifas justas. Contáctanos a través de nuestro formulario virtual.
